潘石屹散售模式神话终结

　　潘石屹散售模式神话终结

　　开发商赚钱，全社会承担后患

　　乍看之下，潘石屹的朝阳门项目有些骇人，一群面无表情的人正在用各种姿势翻越并不高的项目围墙。仔细一看，原来都是模型人，不禁令人哑然失笑。

　　也许在开这个小玩笑时老潘是这样想的：繁华热闹的商业区看似高不可攀，其实分享它的繁荣只需要跨过“低低的门槛”。至少在被分割成很多小单位出售的SOHO中国项目，投资者持有其中一间的资金不算太多。

　　对“善于”聚少成多的老潘来说，其一直坚持的商业物业散售模式令其成为中国有钱的开发商之一。这似乎是一个皆大欢喜的结局，但新近爆发的建外SOHO“停电门”事件，却暴露了这个商业模式的弊端：这些散售出去的物业在管理上有很大的难度，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运。尽管老潘已经决定自建物业公司，打算接收旗下楼盘统一管理，但能否扭转乾坤目前还很难说。

　　实际上，一路与SOHO中国携手走过10年的北京CBD管委会已经与这位老朋友保持距离，新近东扩3平方公里的北京CBD打算在新区域范围内杜绝散售模式。

　　散售物业的商业逻辑

　　“这是住宅开发商的巨大胜利！是土地储备(资本市场叫土地银行)的巨大胜利！一定会在全国的住宅开发商中掀起学习恒大、赶超恒大的新高潮！”针对恒大地产近的“造首富运动”，潘石屹曾作出上述评价。

　　言下之意，SOHO中国一向不谋求大规模的土地储备，老潘特别指明“学习恒大，赶超恒大的新高潮”的主角是住宅开发商，换句话说，SOHO中国并不会参与其中。近来，伴随着国土部三令五申的强调禁止开发商囤地，老潘也不断重申SOHO中国不会囤地的观点。

　　实际上，老潘不仅不囤地，甚至也不囤项目，每每拿到土地和烂尾楼项目，SOHO中国总是想方设法地尽快开工，尽快出售，尽快赚钱，以投入下一个项目。近日，SOHO中国在北京东三环再购写字楼——嘉盛中心，潘石屹表示物业已经被分割成很多小产权，公司将尽快对其进行发售，与嘉盛中心相距不远的三里屯SOHO写字楼也正在散售，均价4万元/平方米。

　　这种在项目中的快速周转，令SOHO中国取得了近乎于住宅开发商的销售额，上半年，SOHO中国的销售额达到72亿元，汇富金融服务公司根据目前SOHO中国的物业，估计其未来三年的可售物业价值达到了460亿元。

　　潘石屹针对公司商业模式的抗风险能力表示，如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过500亿元的销售额，可以保证公司保持4年以上的增长。反之，如果房地产市场不好，公司将充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。这就是SOHO中国在2008年8月份可以进退的空间。

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